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连平:预计明年三季度至四季度房市可能触底企稳

2021-12-28 09:21:15    伴居网     楼市资讯    

[摘要] 展望2022年,房地产行业融资环境将逐步有所改善,市场运行将由下行逐渐走向平稳,市场风险将趋向收敛,市场预期将渐趋好转。

2021年房企走过异常艰难的一年,融资被堵、销售下滑、土拍市场遇冷,不少千亿级房企陷入大面积债务违约危机。

“今年感触最深的就是房企融资环境全面偏紧,很多民营房企开始选择离开房地产开发市场。”植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平对中国房地产报记者表示。

好消息是,2021年年末政策见底信号逐渐明朗化,“稳定”成为2022年楼市调控重要关键词。

在连平看来,中央经济工作会议中提到的“促进房地产业健康发展和良性循环”正是对房地产市场在整个经济运行中重要地位的肯定,房地产市场最危险时刻已经过去,预计接下来会出台一些缓解房企债务压力的相关政策,给予房企一个比较宽松的融资环境。

“预计2022年房地产市场运行将由下行逐渐走向平稳,房价有望在三季度末至四季度初触底回升。”连平说。

房企融资过紧的一年

中国房地产报:今年是房地产行业历史上最难的一年,您最深的感触有哪些事情?它给我们这个行业带来了哪些新的思考?

连平:感触最深的是房企融资环境全面偏紧,很多民营房企开始选择离开房地产开发市场。

从历年调控看,通常政策层面对房企资金管控的方式相对温和,有松有紧。如2015年房企银行信贷及开发投资增速放缓,房地产开发投资全年仅增长1%,但个人按揭贷款增速却保持较高水平,达到22%;再如2018年,剔除土地购置的纯房地产开发投资同比下降3.2%,但表外融资和预收款保持10%左右增长,使得当年房地产开发投资增速仍能达到9.5%。

今年以来,在融资“三道红线”及房贷集中度管理下,伴随着金融机构风险偏好下降,房企资金管理面临很大挑战,资金来源几乎全口径收紧。2021年10月期间,部分商业银行通知购房者年内房贷投放已结束,需等到来年才能有放款额度,这在以往是不多见的。

中国房地产报:在今年整体市场调控中,您认为做对了什么?哪些方面做得不足?

连平:到今年年底,局部地区房价上涨过快问题得到了控制,房企资产负债状况有所改善,整体住房金融风险可控,应该说是值得肯定的。如果要说有哪些方面需要注意的话,主要有两点:

一是房企短期融资环境过度紧张,导致房地产投资增速存在下降过快风险。过去一年内,无论表内还是表外融资都非常艰难。截至2021年10月末,商业性房地产贷款余额同比增长8.2%,处于历史极低水平,当年新增国内贷款增速同比下滑10%。信用债、信托融资余额持续减少,股权融资能力基本丧失,房企自筹资金压力很大,部分房企出现违约事件,很多民营房企对未来行业发展持悲观态度,市场风险明显增大,这对行业“稳预期”提出了严峻挑战。

二是重点二线、三线城市土地市场冷却过快,土地供给和成交在短时间内下滑明显,这意味着未来一段时间相关城市住房供给会趋向紧张,从而带来新的房价上涨压力。

中国房地产报:目前,第三轮集中供地在各地推进,但从市场反馈来看效果并不理想,多地出现流拍情况,对于这一情况的深层次原因您如何看?

连平:当下,鉴于融资环境偏紧和市场预期转弱,土地市场处于比较冷清阶段。这在过去10年房地产市场运行过程中也曾出现过,不过当前局面与过往也有些不同的地方。

与2012、2015年类似的是,房企阶段性进入较快“降杠杆”时期,受制于资金面偏紧影响,参与土拍市场的积极性不强,加之年初出台的“供地两集中”制度,对房企进入一级土拍市场门槛提出了更高要求,客观上很多民营房企已经没有办法进入该市场了。

与过往不同的是,目前无论是表内还是表外融资,房地产企业都处于偏紧状态。即便是财务状况相对理想的部分大型房企,在平衡了财务成本和利润率等指标后,也是有心无力。因此,很多地方政府对第三轮集中供地要求有所放松,但似乎并未能从根本上改变流拍情形的发生,主要问题还是房企融资很难和对未来预期转弱。

中国房地产报:最近,政策层面不断释放积极信号。如11月底成都推出新政,将协调金融机构增加房地产信贷投放额度。此前,央行、银保监会表示,金融机构要配合维护房地产市场平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。对于年底金融政策方面利好释放,您怎么看?

连平:2021年年底金融政策转为偏向呵护的姿态为主,主要是改善市场融资环境,强化住房金融合理预期管理,政策取向更为灵活,从而有利于平衡风险。

近年来住房金融政策持续收紧,房地产开发贷款增速持续回落,导致房地产投资增速可能在短期内面临较大下行压力,居民购房需求受到明显抑制,行业弥漫着某种程度的恐慌情绪。年底金融政策的松动,一方面意在平抑短期内房地产行业过度担忧情绪,缓释市场积累的风险,避免局部风险带来系统性扩散和冲击;另一方面也是着眼长期,保持房地产行业平稳健康发展,促进新型城镇化进程稳步推进。

━━━━

2022年楼市由全面下行逐步趋稳

中国房地产报:您认为应如何促进中国房地产行业健康有序良性发展?重点要做好几方面工作?

连平:“十四五”时期,做好人口、土地和金融等资源的优化配置,对促进房地产行业健康有序良性发展至关重要。

一是要进一步减少阻碍劳动力自由流动的不合理壁垒;二是有条件地适度提高大城市人口限制;三是盘活存量建设用地,推动存量商业用地转住宅用地;四是鼓励有条件的农村宅基地进入土地流通市场;五是尝试土地指标跨区交易,解决重点城市土地指标不足问题;六是增加对保障性租赁住房的金融支持,缓解新市民青年人等群体住房困难;七是提供合理稳定的金融支持,落实好“因城施策”差别化住房信贷政策,保持开发贷和住房按揭贷款平稳运行;八是建立人口流动、土地供给、金融支持与房价变动挂钩机制。

中国房地产报:对于房地产行业明年或未来发展有什么预测?

连平:展望2022年,房地产行业融资环境将逐步有所改善,市场运行将由下行逐渐走向平稳,市场风险将趋向收敛,市场预期将渐趋好转。

一是商品房销售放缓。由于部分地区住房预售制度政策有所收紧,对房企销售回款提出了更高要求,预收款增速料有所放缓,预计2022年预收款增速将从9%降至6.6%。

二是土地市场料呈现量跌价升态势。在供地“两集中”和“三线四档”条件下,部分中小民营房企纷纷撤离土拍市场,土地购置面积持续下降,地价则因为土地成交不足和土地财政压力而出现上涨。预计2022年全国土地购置面积同比下降逾3成,土地成交价格同比大幅上涨,土地购置费同比微增0.1%,是自2005年以来最低水平。

三是房地产投资增速将进一步放缓。在坚持“房住不炒”和房地产税试点推进背景下,房地产行业景气度可能继续走低后企稳。结合2012年、2015年及2018年类似周期情况看,预计伴随着商品房销售增速放缓、土地购置较为低迷,以及融资环境边际小幅改善,预计2022年房地产开发投资约15.59万亿元,同比增长4.5%,两年平均增速降至5%。

四是房价可能呈现先抑后扬态势。在高基数和二线、三线城市购房需求放缓影响下,房价涨幅在2022年大部分时间将处于负值区间;预计在三季度末到四季度初触底回升,全年新房同比下降1.5%左右,二手房房价与2021年基本持平。

中国房地产报:针对2022年房地产市场运行,有什么发展建议?

连平:有三点金融支持建议:一是建议提供合理稳定的信贷支持。为保障市场供给能力,有效控制大城市房价上涨压力,银行信贷应避免大起大落,保持按揭贷款平稳运行。金融机构理应满足资质优良房企的合理融资需求,满足居民刚性和改善型购房需求,在风险可控基础上,提供合理的金融支持。

二是建议增加对保障性租赁住房的金融支持。据统计,全国范围内适龄租房年轻人约在1.5亿-2亿,假设每年能够解决1000万年轻人的租房问题,每人每年提供1万元信贷支持,即每年需要新增1000亿元租赁住房信贷支持,以保障年轻人在大城市的住房基本需求。

三是建议适度增加重点二线城市土地供给及与之配套的金融支持。为解决大城市住房问题,2021年一线城市土地供给和成交相应增加,但重点二线城市土地市场则较为冷清,部分城市土地供应同比下降30%-40%,这可能在未来引发现房库存不足问题,进而对稳定当地房价产生隐患。


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